Ознакомительная часть контрольной работы варианта №9 по предмету “Экономика недвижимости”. На тему: Методы оценки рыночной стоимости земельных участков.
Работа полностью готова, предназначена для сдачи студентом на проверку преподавателю в авиационный университет РГАТУ им. П.А Соловьева или его филиалы в городах: Рыбинск, Ярославль, Гаврилов Ям, Тутаев.
Дорогие студенты! В случае, если вам не подходит содержание задания, вы можете связаться с нашими специалистами круглосуточно.
Мы с большим удовольствием напишем вам, по вашему заданию курсовую, контрольную работу или реферат по любому предмету, любой сложности в кротчайшие сроки в том числе и выпускную квалификационную работу (ВКР).
Ответ теоритический вопрос.
Нормативный метод. Заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.
Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.
Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются. Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.
В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.
Условие задачи 1.
Принимается решение о приобретении здания магазина за 9,6 млн. р. Эту сумму также можно вложить в бизнес-проект, который позволит получать 18% годовых. Здание можно будет сдавать в аренду, получая 345 тыс. р. в год в течение 8 лет. По прогнозу специалистов, подобное здание с учетом его износа через 8 лет можно будет перепродать за 11,3 млн. р. Имеет ли смысл приобретать данный объект недвижимости? Почему?
Условие задачи 2.
Рассматривается объект недвижимости общей площадью 850 м2. Полезная площадь составляет 800 м2, 500 м2 сданы в аренду на 5 лет по фиксированной ставке 750 р/м2 в месяц. рыночная ставка арендной платы на момент оценки составляет 770 р/м2. Рыночная норма потерь от недогрузки недвижимости 7 %, неплатежи прогнозируются 4 % в год. Расходы на управление недвижимостью составляют 6 % действительного валового дохода. Ежегодно собственник уплачивает налоги на сумму 95 тыс. рублей, страховые взносы 142 тыс.р. Ежемесячно тратится: на коммунальные платежи – 57 тыс. р., на охрану – 25 тыс. р., на уборку и техническое обслуживание – 62 тыс. р.
Через 4 года планируется обновление фасада здания, которое потребует инвестиций в размере 1,2 млн. р. (по оценке экспертов). Объект приобретался с использованием заемных средств, годовая сумма обслуживания долга 865 тыс. р. Депозитная ставка банка – 6 % годовых при ежемесячном начислении процентов. Необходимо определить чистый операционный доход от объекта недвижимости и часть ЧОД, которую получит собственник.
Отзывы
Отзывов пока нет.